Het fiscale pakket met Prinsjesdag werd gepresenteerd was zeer mager. Het Regeerakkoord bevat daarentegen een hoop interessante fiscale maatregelen. Een aantal van deze maatregelen zijn ook van groot belang voor de vastgoedsector. Vastgoedfiscalist Aad Rozendal, columnist bij Vastgoedjournaal zet de maatregelen voor u op een rij.
Maatregelen voor commerciële vastgoedinvesteerders
Vastgoedinvesteerders die hun activiteiten via vennootschappen hebben gestructureerd krijgen met diverse maatregelen in de vennootschapsbelastingsfeer te maken. Op de eerste plaats worden de tarieven in de vennootschapsbelasting verlaagd. In 2019 gaan de tarieven met 1%-punt omlaag, in 2020 met nog eens 1,5%-punt en in 2021 daarbovenop nog eens 1,5%-punt.
Daarmee komen de tarieven in 2021 op 16 en 21% uit. De eerder aangekondigde verlenging van de eerste schijf in de vennootschapsbelasting van € 200.000 naar € 350.000 wordt echter teruggedraaid waardoor de schijfgrens ook na 2017 € 200.000 bedraagt.
Tegenover de verlaging van de tarieven staan echter ook enkele maatregelen die de grondslag vergroten. Op de eerste plaats gaat voor vastgoed dat in gebruik is binnen de eigen onderneming dezelfde afschrijvingsbeperking gelden als voor verhuurd vastgoed. Voortaan mag worden afgeschreven tot maximaal 100% van de WOZ-waarde (nu is dat nog tot 50% van de WOZ-waarde). Hiermee wordt vastgoed in eigen gebruik gelijkgetrokken met verhuurd vastgoed.
Daarnaast wordt de verliesverrekeningsmogelijkheid verder ingeperkt. Verliezen nu zijn verrekenbaar met de winst van het voorafgaande jaar (carry back) of de negen jaren daarna (carry forward). De carry forward wordt beperkt tot zes jaar.
Er komt een generieke renteaftrekbeperking in de vorm van een earnings stripping-maatregel. Dit is onderdeel van de Europese Anti-Tax Avoidance Richtlijn (ATAD). Deze maatregel houdt in dat rente niet langer aftrekbaar is voor zover het saldo van verschuldigde en ontvangen (groeps- en derden)rente meer bedraagt dan maximaal 30% van het brutobedrijfsresultaat (EBITDA: earnings before interest, taxes, depreciation and amortization). De eerste € 1 miljoen rente blijft aftrekbaar en er komt geen mogelijkheid voor een groepsescape. Enkele bestaande renteaftrekbeperkingen worden afgeschaft. Deze nieuwe renteaftrekbeperking is uiteraard relevant voor grote vastgoedconcerns die nieuwe investeringen deel met geleend geld financieren of overgaan tot herfinanciering. De rentekosten zullen in het vervolg mogelijk niet meer volledig aftrekbaar zijn van de fiscale winst.
Het nieuwe kabinet stelt voor om mogelijk al vanaf 2018 de dividendbelasting af te schaffen (behalve voor misbruiksituaties en betalingen naar laagbelaste jurisdicties). Het huidige tarief van de dividendbelasting is 15%. Daarvoor in de plaats komt wel een bronheffing op rente en royalty’s. Ten slotte zullen directe beleggingen in vastgoed door fiscale beleggingsinstellingen (‘fbi’s’) vanaf 2020 niet meer zijn toegestaan. Dit houdt verband met het afschaffen van de dividendbelasting. Vastgoed-fbi’s zullen hun onroerende zaken dus moeten gaan herstructureren.
Maatregelen voor vastgoedfamiliebedrijven
Vastgoedfamiliebedrijven die hun activiteiten in een vennootschapsstructuur hebben ondergebracht krijgen vanzelfsprekend ook met de hiervoor genoemde maatregelen te maken. Daarnaast is van belang dat het aanmerkelijkbelangtarief wordt verhoogd. Deze verhoging houdt verband met de verlaging van het vennootschapsbelastingtarief.
Vanwege deze tariefsverlaging wordt het box 2 tarief verhoogd naar 27,3% in 2020 en 28,5% vanaf 2021. De bedoeling is om een evenwicht te bereiken ten aanzien van de gecombineerde belastingdruk van vennootschapsbelasting en inkomstenbelasting. Dit is niet alleen van belang voor uitkeringen aan aandeelhouders, maar vooral ook voor bedrijfsopvolgingssituaties (schenkingen en verervingen van de aandelen). In dergelijke situaties wordt kwalificatie van de vastgoedexploitatie als ondernemingsvermogen nog belangrijker.
Alleen dan kan namelijk gebruik worden gemaakt van de fiscaal gunstige bedrijfsopvolgingsfaciliteiten en kan onmiddellijke afrekening over de acute aanmerkelijkbelangclaim worden uitgesteld. Door het opkrikken van het tarief wordt die claim nu dus groter. Indien de belastingdienst de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten niet wil toekennen zal de totale belastingdruk bij schenken of overlijden van aandelen in vastgoedfamiliebedrijven nog groter worden dan de huidige 40%.
Maatregelen voor particuliere vastgoedbeleggers
Voor particuliere vastgoedbeleggers verandert er vooralsnog niet veel. In het algemeen wordt het heffingsvrije vermogen in box 3 verhoogd naar €30.000 (€60.000 voor fiscaal partners), waarschijnlijk met ingang van 2018. Nu is dit nog €25.000 (€50.000 voor fiscaal partners).
Het nieuwe kabinet wil ook dat het rendement over het spaargedeelte voor de belastingheffing beter gaat aansluiten bij het werkelijke rendement. Daarvoor wil het nieuwe kabinet actuelere cijfers gebruiken. Particuliere vastgoedbeleggers moeten er – zo verwacht ik – wel rekening mee gaan houden dat op termijn ook voor vastgoed de aansluiting bij werkelijk behaalde rendementen zal worden gezocht.
Maatregelen voor de woningmarkt
Voor de woningmarkt is een aantal maatregelen gepresenteerd die overigens ook al waren uitgelekt. Het nieuwe kabinet wil de hypotheekrenteaftrek vanaf 2020 versneld afbouwen. In 2018 en 2019 is het maximale aftrektarief van de hypotheekrente nog respectievelijk 49,5% en 49%. In het regeerakkoord wordt voorgesteld om de maximale aftrek in de periode 2020 tot 2023 per jaar met 3%-punten omlaag te brengen.
De tarieven waartegen de hypotheekrente kan worden afgetrokken worden dan 46% in 2020, 43% in 2021, 40% in 2022 en 37% in 2023. Een deel van de opbrengst van deze maatregel zal worden gebruikt om ook het eigenwoningforfait per 2020 te verlagen met 0,15%.
Ook wordt de zogenoemde Hillen-aftrek aangepast. Deze aftrekpost kan worden toegepast door eigenwoningbezitters die volledig of bijna volledig hebben afgelost en als gevolg van het eigenwoningforfait een positief bedrag als inkomen uit de eigen woning zouden moeten aangeven. De Hillen-aftrek zorgt er kort gezegd voor dat voor dit bedrag alsnog een aftrekpost kan worden opgevoerd zodat er per saldo geen belastbaar inkomen uit de eigen woning resteert. Voorgesteld wordt om deze aftrekmogelijkheid in 20 jaar met gelijke stappen af te bouwen, te beginnen in 2020.
Deze maatregelen moeten in wetsvoorstellen worden opgenomen en verder worden geconcretiseerd. Tijdens behandeling in het parlement kunnen dan altijd nog veranderingen optreden. Het is in ieder geval duidelijk wat de plannen zijn van het nieuwe kabinet. Ook de vastgoedsector zal het wetgevingsproces nauwlettend in de gaten moeten houden.
Het fiscale pakket met Prinsjesdag werd gepresenteerd was zeer mager. Het Regeerakkoord bevat daarentegen een hoop interessante fiscale maatregelen. Een aantal van deze maatregelen zijn ook van groot belang voor de vastgoedsector. Vastgoedfiscalist Aad Rozendal, columnist bij Vastgoedjournaal zet de maatregelen voor u op een rij.
Maatregelen voor commerciële vastgoedinvesteerders
Vastgoedinvesteerders die hun activiteiten via vennootschappen hebben gestructureerd krijgen met diverse maatregelen in de vennootschapsbelastingsfeer te maken. Op de eerste plaats worden de tarieven in de vennootschapsbelasting verlaagd. In 2019 gaan de tarieven met 1%-punt omlaag, in 2020 met nog eens 1,5%-punt en in 2021 daarbovenop nog eens 1,5%-punt.
Daarmee komen de tarieven in 2021 op 16 en 21% uit. De eerder aangekondigde verlenging van de eerste schijf in de vennootschapsbelasting van € 200.000 naar € 350.000 wordt echter teruggedraaid waardoor de schijfgrens ook na 2017 € 200.000 bedraagt.
Tegenover de verlaging van de tarieven staan echter ook enkele maatregelen die de grondslag vergroten. Op de eerste plaats gaat voor vastgoed dat in gebruik is binnen de eigen onderneming dezelfde afschrijvingsbeperking gelden als voor verhuurd vastgoed. Voortaan mag worden afgeschreven tot maximaal 100% van de WOZ-waarde (nu is dat nog tot 50% van de WOZ-waarde). Hiermee wordt vastgoed in eigen gebruik gelijkgetrokken met verhuurd vastgoed.
Daarnaast wordt de verliesverrekeningsmogelijkheid verder ingeperkt. Verliezen nu zijn verrekenbaar met de winst van het voorafgaande jaar (carry back) of de negen jaren daarna (carry forward). De carry forward wordt beperkt tot zes jaar.
Er komt een generieke renteaftrekbeperking in de vorm van een earnings stripping-maatregel. Dit is onderdeel van de Europese Anti-Tax Avoidance Richtlijn (ATAD). Deze maatregel houdt in dat rente niet langer aftrekbaar is voor zover het saldo van verschuldigde en ontvangen (groeps- en derden)rente meer bedraagt dan maximaal 30% van het brutobedrijfsresultaat (EBITDA: earnings before interest, taxes, depreciation and amortization). De eerste € 1 miljoen rente blijft aftrekbaar en er komt geen mogelijkheid voor een groepsescape. Enkele bestaande renteaftrekbeperkingen worden afgeschaft. Deze nieuwe renteaftrekbeperking is uiteraard relevant voor grote vastgoedconcerns die nieuwe investeringen deel met geleend geld financieren of overgaan tot herfinanciering. De rentekosten zullen in het vervolg mogelijk niet meer volledig aftrekbaar zijn van de fiscale winst.
Het nieuwe kabinet stelt voor om mogelijk al vanaf 2018 de dividendbelasting af te schaffen (behalve voor misbruiksituaties en betalingen naar laagbelaste jurisdicties). Het huidige tarief van de dividendbelasting is 15%. Daarvoor in de plaats komt wel een bronheffing op rente en royalty’s. Ten slotte zullen directe beleggingen in vastgoed door fiscale beleggingsinstellingen (‘fbi’s’) vanaf 2020 niet meer zijn toegestaan. Dit houdt verband met het afschaffen van de dividendbelasting. Vastgoed-fbi’s zullen hun onroerende zaken dus moeten gaan herstructureren.
Maatregelen voor vastgoedfamiliebedrijven
Vastgoedfamiliebedrijven die hun activiteiten in een vennootschapsstructuur hebben ondergebracht krijgen vanzelfsprekend ook met de hiervoor genoemde maatregelen te maken. Daarnaast is van belang dat het aanmerkelijkbelangtarief wordt verhoogd. Deze verhoging houdt verband met de verlaging van het vennootschapsbelastingtarief.
Vanwege deze tariefsverlaging wordt het box 2 tarief verhoogd naar 27,3% in 2020 en 28,5% vanaf 2021. De bedoeling is om een evenwicht te bereiken ten aanzien van de gecombineerde belastingdruk van vennootschapsbelasting en inkomstenbelasting. Dit is niet alleen van belang voor uitkeringen aan aandeelhouders, maar vooral ook voor bedrijfsopvolgingssituaties (schenkingen en verervingen van de aandelen). In dergelijke situaties wordt kwalificatie van de vastgoedexploitatie als ondernemingsvermogen nog belangrijker.
Alleen dan kan namelijk gebruik worden gemaakt van de fiscaal gunstige bedrijfsopvolgingsfaciliteiten en kan onmiddellijke afrekening over de acute aanmerkelijkbelangclaim worden uitgesteld. Door het opkrikken van het tarief wordt die claim nu dus groter. Indien de belastingdienst de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten niet wil toekennen zal de totale belastingdruk bij schenken of overlijden van aandelen in vastgoedfamiliebedrijven nog groter worden dan de huidige 40%.
Maatregelen voor particuliere vastgoedbeleggers
Voor particuliere vastgoedbeleggers verandert er vooralsnog niet veel. In het algemeen wordt het heffingsvrije vermogen in box 3 verhoogd naar €30.000 (€60.000 voor fiscaal partners), waarschijnlijk met ingang van 2018. Nu is dit nog €25.000 (€50.000 voor fiscaal partners).
Het nieuwe kabinet wil ook dat het rendement over het spaargedeelte voor de belastingheffing beter gaat aansluiten bij het werkelijke rendement. Daarvoor wil het nieuwe kabinet actuelere cijfers gebruiken. Particuliere vastgoedbeleggers moeten er – zo verwacht ik – wel rekening mee gaan houden dat op termijn ook voor vastgoed de aansluiting bij werkelijk behaalde rendementen zal worden gezocht.
Maatregelen voor de woningmarkt
Voor de woningmarkt is een aantal maatregelen gepresenteerd die overigens ook al waren uitgelekt. Het nieuwe kabinet wil de hypotheekrenteaftrek vanaf 2020 versneld afbouwen. In 2018 en 2019 is het maximale aftrektarief van de hypotheekrente nog respectievelijk 49,5% en 49%. In het regeerakkoord wordt voorgesteld om de maximale aftrek in de periode 2020 tot 2023 per jaar met 3%-punten omlaag te brengen.
De tarieven waartegen de hypotheekrente kan worden afgetrokken worden dan 46% in 2020, 43% in 2021, 40% in 2022 en 37% in 2023. Een deel van de opbrengst van deze maatregel zal worden gebruikt om ook het eigenwoningforfait per 2020 te verlagen met 0,15%.
Ook wordt de zogenoemde Hillen-aftrek aangepast. Deze aftrekpost kan worden toegepast door eigenwoningbezitters die volledig of bijna volledig hebben afgelost en als gevolg van het eigenwoningforfait een positief bedrag als inkomen uit de eigen woning zouden moeten aangeven. De Hillen-aftrek zorgt er kort gezegd voor dat voor dit bedrag alsnog een aftrekpost kan worden opgevoerd zodat er per saldo geen belastbaar inkomen uit de eigen woning resteert. Voorgesteld wordt om deze aftrekmogelijkheid in 20 jaar met gelijke stappen af te bouwen, te beginnen in 2020.
Deze maatregelen moeten in wetsvoorstellen worden opgenomen en verder worden geconcretiseerd. Tijdens behandeling in het parlement kunnen dan altijd nog veranderingen optreden. Het is in ieder geval duidelijk wat de plannen zijn van het nieuwe kabinet. Ook de vastgoedsector zal het wetgevingsproces nauwlettend in de gaten moeten houden.
