Bedrijfsopvolging en vastgoed; versobering fiscale faciliteiten op komst?

mei 21, 2020
Aad Rozendal publicaties, BOATHOUSE Taks Consultancy

De toepassing van de fiscaal gunstige bedrijfsopvolgingsfaciliteiten bij een schenking of vererving van aandelen in vastgoed-bv’s blijft de gemoederen bezig houden. Op dit terrein is een belangrijke ontwikkeling te melden. Deze ziet op de recente publicatie van de Bouwstenen voor een toekomstig belastingstelsel, waarin wordt voorgesteld om de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten te versoberen. Onze columnist en vastgoedfiscalist Aad Rozendal bespreekt dit voorstel.

Staatssecretaris Vijlbrief van Financiën heeft een pakket met rapporten aangeboden aan de Tweede Kamer, getiteld ‘Bouwstenen voor een beter belastingstelsel’. De ambtenaren van Financiën hebben deze rapporten opgesteld. De insteek is dat men het belastingstelsel toekomstbestendig wil maken, bijvoorbeeld door meer belasting gaan heffen op vermogen en consumptie in plaats van arbeid. Behalve dat wordt voorgesteld om vastgoedbeleggingen hoger te gaan belasten, wordt ook voorgesteld om de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten in de inkomstenbelasting en schenk- en erfbelasting (ofwel de BOF) te versoberen. Daarbij wordt expliciet aandacht besteed aan de toepassing van de BOF op de schenking of vererving van aandelen in vastgoed-bv’s.

Volgens het betreffende rapport, vormt de kans op oprekking van de reikwijdte van de BOF naar bijvoorbeeld grotere vastgoedportefeuilles een risico voor de financiële beheersbaarheid van de regeling. Ook wordt opgemerkt dat de recente jurisprudentie geen eenduidige beleidslijn oplevert en dat de meningen in de literatuur zijn verdeeld. Daardoor dient steeds een feitelijke toets plaats te vinden met veel vooroverleg en procedures tot gevolg. Het resultaat is onduidelijkheid en onzekerheid voor de praktijk die soms jaren kan duren.

 

Voorstellen

Om deze problematiek in de BOF te lijf te gaan worden er enkele beleidsopties voorgesteld. In het algemeen wordt een versobering van de BOF voorgesteld. Daarnaast wordt voorgesteld om vastgoedexploitatie – verhuur aan derden en ter beschikking stelling aan derden – wettelijk aan te merken als beleggingsvermogen. Om dit te rechtvaardigen heeft men de volgende argumenten:

  • Er ontstaat duidelijkheid wat leidt tot minder vooroverleg met de Belastingdienst en minder juridische procedures.
  • Voorkomen wordt dat de reikwijdte van de BOF onbedoeld toeneemt.
  • Deze fictie sluit goed aan bij het doel van de BOF omdat bij vastgoedportefeuilles externe financiering voor het betalen van de verschuldigde belasting door de mogelijkheden tot onderpand/hypotheek in de regel geen probleem is.
  • Voor het betalen van de belasting kan ook een gedeelte van de vastgoedportefeuille worden verkocht, dat vormt in het algemeen geen bezwaar voor de contiuniteit van de bv.
  • Het maatschappelijk belang van het bijeen houden van een vastgoedportefeuille zal veelal beperkt zijn.

 

Kanttekeningen

Naar mijn mening kunnen bij deze voorstellen de nodige kanttekeningen worden geplaatst. Met name de argumenten ter rechtvaardiging van het voorstel om vastgoedexploitatie per definitie als een belegging aan te merken zijn naar mijn mening ondeugdelijk. Ik zal dit per argument toelichten: 

De wetgever heeft zelf gezorgd voor onduidelijke wetgeving. Dit leidt dus automatisch tot vooroverleg en juridische procedures. De maatregel die wordt voorgesteld treft echter ook gevallen waarin op basis van de feiten wel degelijk sprake is van een vastgoedonderneming. In dat geval is sprake van overkill en worden vastgoedondernemingen dus gediscrimineerd ten opzichte van andersoortige ondernemingen.

Het is maar zeer de vraag of de reikwijdte van de BOF onbedoeld toeneemt. Indien een rechter oordeelt dat in geval van vastgoedexploitatie naar fiscale maatstaven sprake is van een onderneming dan is het juist de bedoeling dat die onderneming voor de BOF in aanmerking komt. Indien een rechter van mening is dat er geen sprake is van een onderneming, dan wordt de BOF ook niet toegekend. Kennelijk hebben de opstellers van dit rapport onvoldoende vertrouwen in het beoordelingsvermogen van de rechterlijke macht.

Het feit dat een fictie goed aansluit bij het doel van de BOF omdat men de verschuldigde belasting kan financieren is mijns inziens een drogreden. Ook bij andersoortige ondernemingen lijken financieringsproblemen in mindere mate voor te komen dan men had verwacht. Dat is dus op zichzelf geen reden om vastgoed nadeliger te behandelen. Daarnaast is men de afgelopen jaren juist bezig om met fiscale wetgeving het aantrekken van geldleningen te ontmoedigen (beperking hypotheekrenteaftrek en invoering generieke renteaftrekbeperkingen in de vennootschapsbelasting). Het staat dus haaks op dit beleid om vastgoedfamiliebedrijven aan te moedigen om extra geld te lenen.

Dit argument doet denken aan de bekende reclameslogan uit de jaren ’80 van de vorige eeuw (“anders verkoop je toch gewoon de boot?”). Naar mijn mening slaat men ook met dit argument volledig de plank mis. Bij een gedwongen verkoop moet naast de inkomstenbelasting- en successiewetclaim ook nog worden afgerekend voor de vennootschapsbelasting. Met name bij lage boekwaardes kan dit tot een forse extra belastingdruk leiden. Bovendien kan een verkoop van een aanzienlijk deel van de vastgoedportefeuille ertoe leiden dat men toch afscheid moet gaan nemen van overtallige personeelsleden die zich bezighouden met het property management. En het gedwongen ontslaan van personeel is nu juist wat men met de BOF wil voorkomen.

Met mijn kanttekening bij het vorige punt is het argument van het beperkte maatschappelijke belang al ontkracht.

 

Twee aanvullende argumenten

In aanvulling op mijn kanttekeningen hierboven, zijn er nog twee argumenten die pleiten tegen het invoeren van een beleggingsfictie voor vastgoed.

Op de eerste plaats is de BOF gebaseerd op het beginsel van rechtsvormneutraliteit. Men moet de BV als het ware wegdenken, zodat activiteiten die een persoon rechtstreeks verricht en activiteiten die via een BV worden verricht gelijk worden behandeld. Door het invoeren van de fictie wordt indirect (via de BV) gehouden vastgoed per definitie slechter wordt behandeld dan direct (in privé) gehouden vastgoed. Verhuurd vastgoed dat direct wordt gehouden bevindt zich immers hetzij in box 1, dan wel in box 3. In het eerste geval is er per definitie sprake van ondernemingsvermogen waarop de BOF van toepassing is. Als sprake is van box 3 vastgoed, is de BOF in de inkomstenbelasting niet nodig, omdat er dan niet hoeft te worden afgerekend.

Daarnaast probeert men in geval van vastgoedfamiliebedrijven van twee walletjes te eten. Een vastgoed-bv en de aandeelhouders worden namelijk tot het moment van een schenking of vererving structureel als onderneming behandeld. De BV betaalt namelijk over alle inkomsten gewoon vennootschapsbelasting (waarbij ook nog een afschrijvingsbeperking geldt) en bij uitkering aan de aandeelhouder is inkomstenbelasting verschuldigd. Bovendien kunnen vastgoed-bv’s geen gebruik maken van speciale regimes voor beleggingsvennootschappen, zoals het regime van de vrijgestelde beleggingsinstelling en de fiscale beleggingsinstelling. Echter, op het moment van een schenking of vererving wil men de vastgoed-bv’s ineens wél als beleggers aanmerken.

Of de BOF daadwerkelijk wordt versoberd en in welke mate moet nog worden afgewacht. De rapporten wekken de indruk dat men ook een rechtvaardiger belastingstelsel nastreeft. De bouwstenen die men wil gebruiken voor vastgoedfamiliebedrijven resulteren echter in een onrechtvaardiger belastingstelsel. De toon is echter gezet, dus er moet serieus rekening mee worden gehouden dat de voorstellen (voor een deel) worden overgenomen. Omdat bedrijfsopvolgingstrajecten vaak langdurige trajecten zijn is het dus vooral voor vastgoedfamiliebedrijven zaak om tijdig voor te sorteren op een eventuele bedrijfsoverdracht.

Boathouse Tax Consultancy - Aad Rozendal

Aad Rozendal

Wilt u naar aanleiding van deze publicatie napraten? Maak dan een afspraak met Aad Rozendal.

T +316 12 92 88 34
rozendal@boathousetax.nl

Misschien vindt u ook deze publicaties interessant…